5 errori da evitare prima di chiedere il mutuo

Richiedere un mutuo rappresenta una delle decisioni finanziarie più impegnative della vita. Si tratta di un impegno che può durare decenni e che richiede un'attenta valutazione di molteplici fattori, dalla capacità di rimborso alle condizioni di mercato.

Nel 2025, il panorama dei mutui presenta scenari interessanti: i tassi fissi per la prima casa si attestano mediamente al 2,6% per le migliori offerte, mentre le soluzioni standard oscillano tra il 3,1% e il 3,7%. I tassi variabili hanno registrato una riduzione significativa nel primo semestre, rendendoli nuovamente competitivi.

In questo contesto, commettere errori nella fase preliminare può compromettere l'ottenimento del finanziamento o portare a condizioni sfavorevoli. Ecco i 5 errori più comuni che dovresti assolutamente evitare.

1. Iniziare la ricerca dell'immobile senza conoscere la propria capacità di mutuo

Uno degli errori più frequenti è cercare casa prima di aver verificato l'importo effettivamente ottenibile dalla banca. Questo approccio può generare conseguenze problematiche durante tutto il processo di acquisto.

Perché è un errore 

Procedere senza conoscere la propria capacità di indebitamento comporta diversi rischi:

• perdita di tempo nella ricerca di immobili fuori budget;
• coinvolgimento emotivo in trattative impossibili da concludere;
• scoperta tardiva dell'insufficiente capacità di finanziamento;
• rischio di perdere opportunità reali per aver puntato troppo in alto.

Come procedere correttamente

Prima di iniziare qualsiasi ricerca immobiliare, richiedi una pre-delibera o una pre-istruttoria presso una o più banche. Questo strumento ti fornisce una valutazione preliminare dell'importo finanziabile basata sulla tua situazione reddituale e patrimoniale.

Calcolo della capacità di rimborso: Il metodo più affidabile prevede di destinare massimo il 30-40% del reddito netto mensile alla rata del mutuo, mantenendo sempre un margine per spese impreviste.

Esempio pratico: Con un reddito netto mensile di 2.800 euro e spese fisse per 1.200 euro, hai 1.600 euro di disponibilità. Destinando un terzo alla rata (circa 530 euro), puoi sostenere un mutuo compreso tra 110.000 e 140.000 euro, variabile in base a tasso e durata.

2. Firmare contratti preliminari senza tutele adeguate

La firma della proposta d'acquisto o del compromesso rappresenta un momento cruciale, spesso sottovalutato nei suoi aspetti legali. Molti acquirenti si vincolano contrattualmente senza prevedere adeguate clausole di protezione.

I rischi concreti

Firmare senza la clausola “salvo ottenimento mutuo” espone a conseguenze economiche significative:

• perdita della caparra versata (spesso migliaia di euro) in caso di diniego del mutuo;
• impossibilità di recedere dal contratto senza penali;
• obbligo di concludere l'acquisto anche senza finanziamento;
• possibili azioni legali da parte del venditore per inadempimento.

Le clausole di protezione essenziali

Inserisci sempre nella proposta d’acquisto la condizione sospensiva per ottenimento mutuo, specificando:

• l'importo richiesto del finanziamento;
• il termine entro cui ottenere l'approvazione (generalmente 45-60 giorni);
• il diritto al rimborso integrale della caparra in caso di diniego;
• le condizioni minime accettabili del mutuo (tasso massimo, durata).

Questa clausola ti consente di recedere legittimamente dal contratto se la banca non concede il finanziamento, tutelando il tuo investimento iniziale.

3. Non quantificare accuratamente i costi accessori

Molti richiedenti si concentrano esclusivamente su capitale e interessi, trascurando le numerose spese aggiuntive che gravano sull'operazione. Questo errore può causare problemi di liquidità nel momento più delicato della trattativa.

Le voci di spesa da considerare

I costi accessori di un mutuo includono diverse componenti:

Spese bancarie:

• istruttoria: 1% sull’importo di richiesta mutuo;
• perizia: 450 euro;
• incasso rata: circa 1-2 euro mensili.

Spese notarili:

• atto di mutuo: 1.500-2.500 euro;
• verifiche ipotecarie e catastali: 200-400 euro.

Imposte e tasse:

• imposta sostitutiva: 0,25% per prima casa, 2% per altre finalità;
• imposte ipotecarie e catastali.

Assicurazioni obbligatorie:

• Polizza incendio e scoppio: 150-300 euro annui.

Esempio di calcolo realistico

Per un mutuo di 150.000 euro prima casa:

• istruttoria e perizia: 1.200 euro;
• spese notarili: 2.200 euro;
• imposta sostitutiva (0,25%): 375 euro;
• assicurazione annuale: 200 euro;
• totale stimato: 3.975 euro.

Prevedi sempre un margine aggiuntivo del 10% per costi imprevisti.

4. Scegliere tasso e durata senza valutare adeguatamente i rischi

La scelta tra tasso fisso e variabile, così come la durata del finanziamento, richiede un'analisi attenta delle proprie esigenze e della situazione di mercato. Decisioni affrettate possono rivelarsi costose nel lungo termine.

Gli errori di valutazione più comuni

Sul fronte del tasso:

• scegliere il variabile solo per il vantaggio iniziale, ignorando i rischi di rialzo;
• optare per il fisso senza considerare l'evoluzione futura dei tassi;
• non valutare strumenti di protezione come il tasso variabile con CAP.

Sulla durata:

• privilegiare durate molto lunghe solo per ridurre la rata, aumentando significativamente il costo totale;
• scegliere durate troppo brevi senza considerare l'impatto sulla sostenibilità mensile.

Come orientarsi nel 2025

Scenario attuale dei tassi:

• tasso fisso medio: 2,94%;
• tasso variabile medio: 2,82%;
• euribor 6 mesi: tra 1,9% e 2,2%.

Criteri di scelta consigliati:

Scegli il tasso fisso se:

• privilegi la certezza della rata nel tempo;
• hai un budget mensile rigido;

Scegli il tasso variabile se:

• puoi sostenere eventuali aumenti di rata;
• credi in una discesa futura dei tassi;
• opti per formule con CAP per limitare i rialzi.

5. Modificare la propria situazione durante l'istruttoria

Le banche valutano attentamente la stabilità reddituale e patrimoniale del richiedente. Cambiamenti significativi durante l'istruttoria possono compromettere l'esito della pratica, anche quando tutto sembra procedere positivamente.

I comportamenti da evitare prima di richiedere un  mutuo

Cambiamenti lavorativi:

• cambio di datore di lavoro, soprattutto con periodo di prova;
• passaggio da lavoro dipendente a partita IVA;
• modifiche sostanziali del contratto di lavoro che possano far diminuire la retribuzione (esempio part-time).

Nuovi impegni finanziari:

• richiesta di prestiti personali o finanziamenti;
• apertura di nuove carte di credito o linee di credito;
• acquisti importanti a rate (auto, arredamenti);
• investimenti che riducono la liquidità disponibile.

Come mantenere un profilo creditizio stabile

Durante l'istruttoria:

• comunica tempestivamente alla banca eventuali cambiamenti inevitabili;
• fornisci immediatamente la documentazione aggiornata;
• evita qualsiasi nuovo impegno finanziario;
• mantieni regolari i movimenti sui conti correnti.

In caso di cambiamento lavorativo necessario:

• informa immediatamente la banca;
• fornisci il nuovo contratto e le buste paga;
• valuta se rimandare il cambio dopo l'erogazione del mutuo.

Come evitare questi errori: la checklist operativa

Prima di procedere con la richiesta di mutuo, verifica di aver completato tutti questi passaggi:

✓ Fase preliminare:

• [ ] richiesta di pre-delibera per conoscere la capacità di mutuo;
• [ ] calcolo del budget complessivo inclusi tutti i costi accessori;
• [ ] valutazione comparata delle offerte di mercato.

✓ Fase contrattuale:

• [ ] inserimento della clausola “salvo ottenimento mutuo” nelle proposte/preliminari di acquisto;
• [ ] definizione di termini e tempistiche per l'ottenimento del finanziamento;
• [ ] verifica di tutte le clausole contrattuali con un professionista.

✓ Fase di istruttoria:

• [ ] mantenimento della stabilità lavorativa e finanziaria;
• [ ] comunicazione tempestiva di eventuali variazioni alla banca;
• [ ] monitoraggio costante dell'avanzamento della pratica.

Hai bisogno di supporto per evitare questi errori?

Navigare nel mondo dei mutui può essere complesso, soprattutto quando si effettua una richiesta di mutuo per la prima volta. Gli errori che abbiamo analizzato sono tutti evitabili con la giusta preparazione e consulenza professionale.

Se stai valutando l'acquisto di una casa e vuoi evitare rischi e sorprese, una consulenza specializzata può fare la differenza tra un'esperienza positiva e una serie di inconvenienti spiacevoli.

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