Comprare casa senza dover versare un anticipo: un sogno per molti, una possibilità concreta per alcuni. Il mutuo 100% è una tipologia di finanziamento che consente di acquistare un immobile coprendo interamente il prezzo di acquisto con il mutuo bancario, senza dover disporre di un capitale iniziale. Ma non è per tutti!
In questo articolo vediamo come funziona davvero un mutuo al 100%, chi può richiederlo, quali sono le garanzie necessarie e quali alternative esistono per chi ha difficoltà a versare un anticipo.
Come funziona il mutuo 100%
Il mutuo al 100% è un finanziamento che copre l’intero prezzo di acquisto dell’abitazione. Tuttavia, affinché sia conforme ai principi di fondiarietà, l’importo concesso non può superare l’80% del valore di perizia dell’immobile ipotecato. Questo significa che, anche se il mutuo copre il 100% del prezzo, il Loan To Value (LTV) – ovvero il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile – non può superare l’80% senza garanzie aggiuntive.
In assenza di risparmi per l’anticipo, il richiedente dovrà comunque farsi carico delle spese iniziali: caparra, notaio, imposte e, se presente, provvigione dell’agenzia immobiliare. Le rate del mutuo 100% seguono la stessa logica di qualsiasi altro mutuo: un rimborso mensile comprensivo di quota capitale e quota interessi.
È davvero possibile ottenere un mutuo al 100%?
In realtà, molte volte quello che viene definito mutuo al 100% è in pratica un mutuo al 95%, con l’obbligo per il cliente di versare almeno il 5% di anticipo. Questo perché pochissime banche sono disposte a coprire il 100% del prezzo senza garanzie esterne. Il confronto reale, quindi, si gioca tra mutui tradizionali all’80% e mutui spinti al 95-100% con l’aiuto di garanzie integrative.
Un esempio? Su un immobile da 100.000 euro, il classico mutuo prevede un anticipo di 20.000 euro, mentre un mutuo al 95% ne richiede solo 5.000. Una differenza sostanziale, soprattutto per chi non ha grandi disponibilità immediate.
Quali garanzie servono per ottenere un mutuo 100%
Le banche considerano i mutui al 100% ad alto rischio di insolvenza. Per questo motivo, per concederli richiedono garanzie aggiuntive, tra cui.
Doppia ipoteca
In aggiunta all’ipoteca sull’immobile acquistato, la banca può richiedere una seconda ipoteca su un altro bene, di proprietà del richiedente o di un familiare. Questa soluzione, dal costo quasi nullo, può essere temporanea: una volta che il debito residuo scende sotto l’80% del valore dell’immobile principale, la seconda ipoteca può essere svincolata.
Polizza fideiussoria
Può essere stipulata una polizza fideiussoria che copra la parte del mutuo eccedente l’80%. Può essere pagata anticipatamente per l’intera durata del mutuo o dilazionata nelle rate, con un aumento del tasso d’interesse. Dopo 5–7 anni, con la riduzione del debito residuo, è spesso possibile rinegoziare il mutuo o passare a una surroga.
Garante
Un soggetto terzo, spesso un familiare, che si impegna a coprire il mutuo in caso di inadempienza del titolare. La banca può chiedere documenti di reddito anche al garante, che deve avere una situazione economica stabile.
Requisiti per ottenere un mutuo 100%
Per accedere a un mutuo 100%, le banche valutano con attenzione la solidità economica del richiedente. I requisiti principali sono:
- Contratto di lavoro a tempo indeterminato o lavoratore autonomo
- Reddito sufficiente a coprire le rate, con rapporto rata/reddito contenuto di norma entro il 30% – 35%
- Storia creditizia pulita, senza segnalazioni negative al CRIF
- Eventuale presenza di un secondo reddito familiare
- Età compatibile con la durata del mutuo (tipicamente 20–30 anni)
Quando conviene davvero un mutuo 100%
Quando si pensa alla stipula di un mutuo 100%, bisogna tenere in considerazione il fatto che l’assenza di anticipo comporta tassi di interesse più elevati e costi totali più alti rispetto a un mutuo classico. Inoltre, in caso di difficoltà economiche o svalutazione dell’immobile, rivendere potrebbe non bastare a estinguere il debito.
Nella pratica, possiamo dire che il mutuo al 100% conviene se:
- Non si hanno risparmi per l’anticipo
- Si ha un reddito stabile e sufficiente a sostenere rate più alte
- Si rientra in una delle categorie con accesso facilitato al Fondo di Garanzia
Come trovare un mutuo 100% nel 2025
Il mutuo al 100% è una soluzione valida per chi ha una buona capacità di rimborso, ma non dispone di un anticipo. Tuttavia, richiede attenzione, consulenza e consapevolezza.
Se stai pensando di fare questo passo, non affidarti solo a simulazioni online: ogni situazione è unica e ogni banca ha politiche diverse.
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